ASTEN! 7,8 % NETTORENDITE, TRIPLE-NET-STRUKTUR & SALE-AND-LEASE-BACK! EIN STARKES INVESTMENT!
Eckdaten
- Art Industrie- und Gewerbeimmobilien (Invest.)
- Lage 84453 Mühldorf am Inn
- Kaufpreis 1.350.000,00 €
- Grundstück ca. 3.330 m²
- Gewerbefläche ca. 1.264 m²
- Baujahr 2005
- Gesamtfläche ca. 1.264 m²
- Nutzfläche ca. 1.264 m²
- Etagenzahl 2
- Heizungsart Zentralheizung
- Stellplatztyp Aussenstellplatz
- Stellplatzanzahl 18
- Bezugstermin SOFORT ZU KAUFEN! SALE-AND-LEASE-BACK!
- Zustand Gepflegt
- Immobilien-ID 616
- Provision 3,6 % inkl. MwSt.
Immobilie
Ihre Anlage in Substanz, Immobilie, Lage und einer sehr guten Rendite – jetzt als SALE-AND-LEASE-BACK!
Mietbeginn unmittelbar mit Besitzübergang – sofortiger Cashflow, kein Leerstandsrisiko.
* Nettomiete p. M.: 8.923,00 €
* Nettomiete p. a.: 107.076,00 €
* Bruttorendite: 7,93 %
* Nettorendite: bis zu 7,80 %
* Grundlaufzeit des Mietvertrags: 12 Jahre fest + 2×5 Jahre Option (bis zu 22 Jahre gesamt)
* Nettomietertrag über die Grundlaufzeit: 1.284.912 €
Diese moderne Gewerbeliegenschaft in Asten wird im Rahmen eines Sale-and-Lease-Back-Modells verkauft.
Der bestehende Nutzer – ein bonitätsstarker Industriekonzern – bleibt langfristig im Objekt und schließt gleichzeitig mit dem Verkauf einen neuen Mietvertrag, der mit Besitzübergang beginnt. Dadurch erhält der Käufer ab dem ersten Tag einen gesicherten Cashflow ohne Leerstandsrisiko.
Die Immobilie bietet eine ideale Kombination aus großzügiger Lagerhalle, modernen Büroflächen und vielseitig nutzbaren Außenbereichen. Auf insgesamt 1.263 m² Nutzfläche präsentiert sich das Objekt in einem sehr gepflegten, dem Baujahr entsprechend hochwertigen Zustand und eignet sich hervorragend für Logistik-, Produktions- oder Dienstleistungsbetriebe.
Die Hallenflächen überzeugen mit Traufhöhen von bis zu 5,80 Metern, einer robusten Stahlkonstruktion und funktionalen Torlösungen für effiziente Be- und Entladung. Die 2013 erweiterten Büroflächen bieten helle, moderne Arbeitsbereiche mit klarer Strukturierung aus Empfang, Besprechungsraum sowie Einzel- und Teambüros.
Komplettiert wird die Liegenschaft durch Personal- und Sanitärbereiche sowie einen technisch modern ausgestatteten Heizraum. Im Außenbereich stehen ca. 18 PKW-Stellplätze, eine überdachte Lagerfläche und weitere befestigte Freiflächen zur Verfügung.
Mit vollständigen Anschlüssen an Wasser, Kanal und Strom sowie einer optimalen Zufahrt ist die Liegenschaft unmittelbar betriebsbereit. Die Immobilie ist marktkonform bebaut, wirtschaftlich optimal nutzbar und bietet langfristig hohe Drittverwendungsfähigkeit – ein bedeutender Vorteil für Investoren.
Renditeberechnung
Bruttorendite:
107.076 € ÷ 1.350.000 € = 7,93 %
Nettorendite:
Nach Abzug der minimalen Vermieterkosten (1.800–3.600 €/a):
7,66 % – 7,80 %
Besonders positiv für den Vermieter/Investor:
Der neue Mietvertrag im Sale-and-Lease-Back weist eine außerordentlich vermieterfreundliche Struktur auf:
* Mietbeginn sofort mit Besitzübergang → direkter Cashflow
* 6 Monatsmieten Bankgarantie (Nachweis binnen 6 Wochen nach Übergang)
* 12 Jahre Befristung + 2×5 Jahre Verlängerungsoptionen
* Umfassender Kündigungskatalog zugunsten des Vermieters
* Lückenlose Wertsicherung gemäß VPI 2020 (Anpassung 1.1. jährlich)
* Streng definierter Nutzungszweck – schützt Vorsteuerabzug & reduziert Risiken
* Double-Net / nahezu Triple-Net Struktur: Mieter trägt nahezu sämtliche Betriebs-, Instandhaltungs- und Wartungskosten
FAZIT:
Damit zählt dieses Objekt zu den risikoärmsten Gewerbeinvestments am Markt. Wir freuen uns auf eine Besichtigung vor Ort.
Lage
Adresse: Harterfeldweg 2, 4481 Asten
Die Liegenschaft befindet sich im etablierten Gewerbegebiet von Asten, nur wenige Kilometer südöstlich der Landeshauptstadt Linz. Die Region zählt zu den dynamischsten Wirtschaftsräumen Oberösterreichs und überzeugt durch ein starkes Unternehmensumfeld, ausgezeichnete Infrastruktur und beste Verkehrsanbindungen.
Der Standort liegt am östlichen Rand des Gewerbeparks und grenzt unmittelbar an weitere Gewerbebetriebe an – ein Vorteil für logistische Abläufe und potenzielle Synergieeffekte. Die Autobahn A1 (Anschluss Enns/Asten) ist in etwa 5 Fahrminuten erreichbar und verbindet das Objekt optimal mit den Wirtschaftsräumen Linz, Wien und Salzburg. Das Linzer Stadtzentrum ist in rund 20 Minuten erreichbar.
Eine Bushaltestelle befindet sich lediglich ca. 340 Meter entfernt, der Lokalbahnhof Asten-Fisching liegt in rund 3,7 km Entfernung. Nahversorger wie Supermärkte, Tankstellen und Gastronomie befinden sich im Umkreis von 1–2 km.
Damit bietet der Standort ideale Voraussetzungen für Unternehmen, die Wert auf eine hervorragende regionale und überregionale Anbindung, ein professionelles Gewerbeumfeld sowie kurze Wege für Mitarbeiter und Logistik legen.
Ausstattung
Grunddaten
* Adresse: Harterfeldweg 2, 4481 Asten
* Katastralgemeinde: KG 45101 Asten
* Einlagezahl (EZ): 978
* Grundstücksnummer: 87/6
* Grundstücksfläche: 3.330 m²
* Gebäude & Bauweise
Baujahre
* Hauptgebäude: 2005
* Aufstockung Bürotrakt: 2013
Widmung & Grundstück
* Widmung: Betriebsbaugebiet (B) – ideal für Gewerbe, Logistik, Produktion, Büro
* Topografie: eben, rechteckig, sehr gut bebaubar
* Zufahrt: öffentliches Gut (Harterfeldweg), LKW- & PKW-tauglich
Grundstücksabmessungen
– Nordseite: ca. 54,0 m
– Ostseite: ca. 61,0 m
– Südseite: ca. 54,0 m
– Westseite: ca. 62,0 m
Bebauungsplan
* Aktueller Bebauungsplan ohne wesentliche Einschränkungen.
* Besonders positiv: Bebauung bis nahe an die Grundstücksgrenzen möglich – wertvoll für Erweiterungen.
Konstruktion
* Lagerhalle: Stahlkonstruktion, Sandwichpaneele, massive Fundamente
* Bürotrakt: Massivbau, Flachdach, Wärmedämmverbundsystem
Flächen & Nutzung (gesamt: 1.263,81 m²)
Lagerflächen:
* 820,00 m² – große Lagerhalle (5,80 m Traufe / 7,10 m First)
* 124,05 m² – Lagerfläche OG
* 25,15 m² – Archiv OG
Büro & Verwaltung (242,45 m² EG + OG)
Moderne, funktionale Bürostrukturen mit:
* Besprechungsraum
* Empfangsbereich
* Einzel- und Teambüros
* Personal- & Sanitärbereiche
* Umkleideraum
* WC-Anlagen Damen & Herren
* Aufenthaltsraum
* Duschen
* Technische Räume
* Heizraum
* Serverraum
* Weitere Sanitär- und Wirtschaftsräume
* Erschließung
* Stiegenhaus (2013 im Zuge der Bürovergrößerung)
Außenflächen
* ca. 18 PKW-Stellplätze
* Überdachte Außenlagerfläche (Schrägdach/Flugdach): ca. 107 m²
* Befestigte Freiflächen: ca. 250 m²
* Gute Wendeflächen für LKW
* Gesamtareal funktional und wirtschaftlich sehr gut nutzbar
Technik & Energie
Energieausweise (2025):
* Bürotrakt: HWB 60,7 kWh/m²a, Klasse C (gut)
* Halle: HWB 296,6 kWh/m²a, Klasse G (branchenüblich)
Heizung
* Halle: Deckenlufterhitzer & Gasdunkelstrahler
* Büro: Fußbodenheizung (Gas)
Ver- & Entsorgung
* Öffentliche Anschlüsse: Wasser, Kanal, Strom, Müll
Objektqualität – Besonderheiten & Highlights
* Große, flexible Lagerhalle (5,80 m / 7,10 m)
* Robuste Stahlbauweise & langlebige Sandwichfassade
* Moderne Büroflächen mit hochwertiger Innenausstattung
* Optimale Kombination aus Lager-, Büro-, Sozial- und Technikbereichen
* Keine Belastungen oder Dienstbarkeiten (C-Blatt)
* Sehr gepflegter, sofort betriebsbereiter Zustand
* Triple-Net-nahe Mietstruktur (Double-Net mit nahezu vollständiger Kostenüberwälzung)
Standortvorteile
* Sehr gute Lage im etablierten Gewerbegebiet Asten
* A1-Anschluss in ca. 5 Minuten
* Ballungsraum Linz – einer der stärksten Wirtschaftsräume Österreichs
* Synergien durch umliegende Gewerbebetriebe
* Fußläufige ÖPNV-Anbindung
* Attraktiver Standort für Logistik, Produktion & Gewerbe
Wirtschaftlichkeit
* Nettomiete p. M.: 8.923,00 €
* Hervorragende Renditeperspektive durch lange Mietvertragslaufzeit + Indexierung
* Ideal für langfristiges Investment, einwandfreie Drittverwendbarkeit
* Keine Belastungen oder Dienstbarkeiten (C-Blatt)
Wichtige Käuferinfo – Vermieterkosten (Triple-Net-nah)
Da ein harter Double-Net bzw. faktisch Triple-Net Vertrag vorliegt, verbleiben beim Vermieter nur folgende Kostenarten:
1. Ernste Schäden (Dach/Fach)
– Wassereinbruch
– Elementarschäden
– Strukturelle/tragende Bauteile
– Statische Schäden
Regelfall: 0 €/Jahr
Realistische Rückstellung: 1–2 €/m² p.a.
→ Bei 1.263,81 m²: ca. 1.300–2.600 €/Jahr
2. Geringe Rest-Verwaltungskosten
Trotz vollständiger Betriebskostenübernahme durch den Mieter:
– Steuerberatung / Einnahmen-Ausgaben
– Eigentümervertretung (nicht umlagefähige Bestandteile)
Marktüblich: 500–1.000 €/Jahr
Sonstiges
– Mieter: Pfeifer Seil- und Hebetechnik GmbH
– Mietvertrag: Double-Net / faktisch Triple-Net
– Laufzeit: 12 Jahre fest + 2×5 Jahre Verlängerungsoption
– Mietsicherheit: 6 Monatsmieten Bankgarantie (Nachweis binnen 6 Wochen nach Besitzübergang)
– Wertsicherung: Jährlich zum 1.1., gemäß VPI 2020
– Nettomiete p. M.: 8.923,00 €
– Nettomiete p. a.: 107.076,00 €
– Bruttorendite: 7,93 %
– Nettorendite: 7,66–7,80 %
– Nicht umlagefähige Kosten: ca. 1.800–3.600 € p. a.
– Nettomietertrag über 12 Jahre: 1.284.912 €
– Kaufpreis: 1.350.000 €
– Mietbeginn: mit Besitzübergang (Sale-and-Lease-Back)
Energieausweisangaben
- Enerigeausweistyp Bedarfsausweis
- Energiekennwert 61 KWh(m²*a)
- Energieeffizienzklasse C
- Energie mit Warmwasser ja
- Energieausweis erstellt am 01.02.2025
- Energieausweis gültig bis 31.01.2035
- Heizungsart Zentralheizung
- Befeuerung / Energieträger Erdgas schwer
Rechtliches
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